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胜诉喜报

周某与谢某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 北京市丰台区人民法院

文章来源:普纬律所 发布时间:2020-03-12 浏览:22

周某与谢某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

(2018)京0106民初8188号

原告:周某,女,1949年8月28日,汉族,北京市量具刃具厂退休职工,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人:吴小红,北京普纬律师事务所律师。

被告:谢某,男,1983年8月8日出生,汉族,海德众诚投资基金管理有限公司副总经理,住北京市西城区。

委托诉讼代理人:郎某,北京市康盛律师事务所律师。

第三人,北京链家房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。

法定代表人:左某,总经理。

委托诉讼代理人:樊某,男,该公司法务。

原告周某与被告谢某、第三人北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年2月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人吴小红,被告谢某及其委托诉讼代理人郎某到庭参加诉讼。第三人链家公司的委托诉讼代理人樊某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

周某向本院提出诉讼请求:1.解除原被告双方于2017年3月16日签订的房屋买卖合同;2.解除双方签订的网签合同;3.被告赔付原告成交房屋总价20%的违约金,即89万元;4.被告向原告支付延长时效补偿4万元;5.诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年3月16日,原告通过链家公司的居间介绍与被告签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称房屋买卖合同),约定由原告将位于北京市丰台区丰仪南路1号院7号楼17层3单元1701的房屋(81.77平方米)出售给被告;房屋成交价、家具、家电、装饰装修及配套设施设备等合计445万元,其中定金89万元,通过贷款支付84万元;并约定双方同意自合同签订之日起90日内(即于2017年6月14日前)申请办理过户手续。同日,双方签订《补偿协议》,约定:被告于2017年4月16日前分三笔付清定金89万元;于产权转移登记前三个工作日内支付第一笔首付款46万元;于产权转移登记前三个工作日支付第二笔首付款143万元;双方于网签合同出来后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续(贷款84万元);原告迁出户口当日,被告支付81万元;双方办理物业交割当日,被告支付2万元。2017年3月31日,应被告要求,双方签订《变更协议书》,约定将房屋买卖合同第四条第四项中约定的贷款金额84万元变更为52万元;将《补偿协议》中约定的第一笔首付款46万元变更为78万元。2017年6月11日,合同约定被告支付首付款的期限已经届满,但被告未按约定履行付款义务。应被告要求,原告同意再宽限60日的付款期限。2017年6月18日,原告再次与被告签订《变更协议》,约定将原房屋买卖合同第九条第一项约定的办理权属登记手续的期限自90日延长至150日(即2017年8月13日前办理)。2017年8月10日,被告仍未按照合同约定履行付款义务;同时被告拟不再贷款。经双方多次协商后,双方于2017年8月23日第三次签订《变更协议》,约定将房屋买卖合同约定的贷款金额52万元变更为0元,并约定将第二笔首付款143万元变更为195万元。同日,由于被告表示需要时间筹措借款,原告同意再给其100天的宽限期,双方签订《和解协议》,约定:被告自该和解协议签订之日起100日内(即2017年12月1日前)将全部剩余购房款打入指定监管账户配合办理过户手续;被告额外向原告支付4万元作为对原告同意延长时效(付款时限)的补偿;如因被告个人原因未能在约定时间把剩余购房款打入指定监管账户并办理完过户手续,被告按合同约定赔付原告成交房屋总价的20%作为违约金并在7个工作日内和原告签署解约协议协助办理房屋网签注销手续,保证原告房屋能再次正常挂牌出售。上述协议签订后,被告未能依约在2017年12月1日前履行付款义务。2017年12月12日,原告要求被告依照和解协议之约定签订解约协议,并赔付相应违约金,被告拒绝。自原、被告双方于2017年3月16日签订房屋买卖合同至今,近九个月的期限内,由于受市场影响,涉案房屋价格下浮近20%;被告的违约行为给原告造成重大损失。同时,由于被告违约不协助原告办理网签注销手续,导致涉案房屋不能再次正常挂牌出售,故原告诉至法院。

谢某辩称:一、不同意原告的诉讼请求,被告在合同签订后一直积极履行合同,具备继续履行合同的能力。被告在各份补充协议签订后,一直在积极向各家银行申请贷款,但由于被告自身在订立房屋买卖合同之时不知道的原因导致贷款失败,这是被告所不能控制的。截止目前,被告向原告支付170万元。被告由于整体经济状况不好,应收的账款未能收回,致使向原告支付款项迟延,并非自身不愿意履行合同或者不能履行合同。二、即使在合同解除的情况下,原告的损失并没有89万元之多,原告以总合同价款的20%索要违约金显然过高。首先,原告并无证据证明涉案房屋的价格下跌了20%。其次,根据双方签订的《北京市存量房买卖合同》第四条第(一)项的约定,涉案房屋的成交价格为130万元,即使按照原告认为的下跌20%来计算,也仅下跌26万元。而房屋中的其他装修、家电等物品的价值并不会因为房产调控或者房屋市场波动而受影响。三、原告索要的延长时效补偿4万元不符合合同约定的支付条件。根据《和解协议书》第3条第(2)项的约定,产权转移当日被告额外支付原告4万元作为延长时效的补偿。这4万元的支付前提是房屋过户,而现在原告起诉解除合同,显然不符合支付此4万元的条件。

链家公司提交书面意见述称:一、关于是否解除合同以及注销网签,我方听从法院判决,不持异议。二、该交易,网签已经完毕,被告未按照合同约定支付购房款,致使合同履行终止。我方同意原告所述的事实理由。

本院经审理认定事实如下:周某系北京市丰台区丰仪南路1号院7号楼3单元1701号房屋的所有权人。2017年3月16日,周某(出卖人)与谢某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定:出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区丰仪南路1号院7号楼3单元1701号,建筑面积81.77平方米;房屋成交价格为1300000元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3150000元;买受人向出卖人支付定金890000元;买受人拟贷款金额为840000元;自本合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日,周某(甲方、出卖方)与谢某(乙方、买受方)、链家公司(丙方、居间方)签订《补充协议》,约定:交易房屋价款及家具家电、装修装饰和配套设施作价为4450000元;乙方于2017年3月16日将第一笔定金100000元自行划转支付甲方,乙方于2017年3月18日将第二笔定金100000元自行划转支付甲方,乙方于2017年4月16日将第三笔定金690000元自行划转支付甲方;乙方于产权转移登记前三个工作日内将第一笔首付款460000元以建委监管支付的方式支付甲方,乙方于产权转移登记前三个工作日内将第二笔首付款1430000元以理房通支付的方式支付甲方,乙方从本协议约定的购房款中留存810

000元作为户口迁出保证金,甲方迁出户口当日,由乙方自行划转至甲方,乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金,甲乙双方办理物业交割当日,由乙方自行划转至甲方。

2017年3月31日,周某(甲方、出售方)与谢某(乙方、买受方)、链家公司(丙方、居间方)签订《变更协议书》,约定:原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第四项约定的贷款金额从84万元变更为52万元,原《补充协议》第二条第4项约定的第一笔首付款由46万元变更为78万元。

2017年6月18日,周某(甲方、出售方)与谢某(乙方、买受方)、链家公司(丙方、居间方)签订《变更协议书》,约定:原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一项约定的办理房屋权属转移登记手续的时间由合同签订之日起90日内变更为合同签订之日起150日内。原《补充协议》第五条第3项约定的“其他约定:无”变更为“其他约定:有,甲方交房条件为满足房屋出租到期即2017年11月30日且满足甲方收到乙方全部购房款。”。

2017年8月23日,周某(甲方、出售方)与谢某(乙方、买受方)、链家公司(丙方、居间方)签订《变更协议书》,约定:原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第四项约定的贷款金额从52万元变更为“无”,原《补充协议》第二条第4项约定的“在批贷后15个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”变更为“在监管资金打入监管账户7个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”。原《补充协议》第二条第3项约定的第二笔首付款1430000元变更为1950000元。

2017年8月23日,周某(甲方)与谢某(乙方)、链家公司(丙方)签订《和解协议书》,约定:本协议生效之日起100个自然日内,甲方应履行下列义务:1)配合办理房屋缴税以及过户手续,2)产权转移登记当日甲方把房屋交付给乙方使用;乙方应履行下列义务:1)乙方把剩余购房款打入指定监管账户配合办理过户手续。签署本协议后乙方由贷款改为全款支付甲方剩余购房款,2)产权转移登记当日乙方额外支付甲方4万元作为对甲方同意延长时效的补偿,3)如果因乙方个人原因未能在约定时间把剩余购房款打入指定监管账户并办理完过户手续,乙方按合同约定赔付甲方成交房屋总价的百分之二十作为违约金并在7个工作日内和甲方签署解约协议协助办理房屋网签注销手续,保证甲方房屋能再次正常挂牌出售。

2017年3月16日至4月18日期间,谢某共支付购房款

1700000元。签订和解协议后,谢某并未按约支付剩余购房款。

另查,涉案房屋已经办理网签手续,合同编号为C1509346。

庭审中,周某提交网页截图,拟证明现在同地段同面积的房屋售价下降至386万左右,房屋差价是其实际损失。谢某对此不予认可。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》后几经变更,最后签署《和解协议》,双方均应按照《和解协议》的内容履行各自的义务,现谢某未在合同约定的期限内将剩余购房款打入指定监管账户,应依照合同约定与周某签署解约协议并协助其办理房屋网签注销手续,故现周某主张解除合同并要求谢某配合办理房屋网签注销手续,合法有据,本院予以支持。周某要求谢某支付房屋价款20%的违约金,谢某认为违约金过高,请求法院予以调整,对此本院认为周某提供证据不足以证明其损失达到房屋成交款20%的程度,故对于谢某要求调低违约金的请求,法院予以采纳,违约金的具体数额,由法院酌情确定。关于4万元的延长时效补偿,《和解协议》中约定是产权转移当日由谢某支付给周某,现涉案房屋并未过户,且周某主张解除,本院予以支持,周某要求谢某支付4万元延长时效补偿的条件不成就,故其该项诉讼请求,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、解除周某与谢某于二〇一七年三月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;

二、撤销周某与谢某签订的编号为C1509346的《北京市存量房屋买卖合同》;

三、谢某于本判决生效后七日内向周某支付违约金100000元;

四、驳回周某的其他诉讼请求。

如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费42400元,减半收取计21200元,由谢某负担(与本判决生效后七日内交纳)。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。







审判员  郑娟

二○一八年四月二十七日

书记员  贾雄水






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